Ponukani Deklaracijom o zaštiti tradicionalnog obiteljskog smještaja, simulirali smo kolika je vjerojatnost da će vlasnik stana za odmor prikupiti dvotrećinsku većinu ostalih suvlasnika za kratkoročni najam.
Članak objavljen u Jutarnjem listu, dana 6. prosinca 2024., pod naslovom “U ovim zgradama više se neće moći iznajmljivati stanovi turistima?! Pogledajte što još piše u kontroverznoj deklaraciji”, donosi priču o Deklaraciji o zaštiti tradicionalnog obiteljskog smještaja koju je usvojila Županijska skupština Primorsko-goranske županije.
Ista je poruka objavljena i u člancima na portalu Rijekadanas.com i Cimerfraj.hr.
U članku je, između ostalog, navedena i izjava Nede Pinezića, županijskog vijećnika iz redova Akcije mladih – Unije Kvarnera koji, kako je navedeno, više godina upozorava na probleme s kojima se susreću vlasnici privatnog smještaja i koji je vodio Zajednicu obiteljskog turizma pri Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK).
Tri zakona, jedan problem
Deklaracija je usvojena, a slijedom toga i objavljen članak, u jeku javne diskusije koja je prethodila stupanju na snagu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, novog Zakona o lokalnim porezima te Zakona o izmjenama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, 1. siječnja ove godine. U medijskom prostoru tada se pojavio navod da će prema novom zakonu vlasnici stanova za kratkoročni najam morati ishoditi suglasnost 80 posto suvlasnika u stambenim zgradama, kao i da će zakonsko rješenje o porezu na nekretnine jednako tretirati male iznajmljivače apartmana i velike rentijere.
“Domaćin” vs. rentijer
Potrebno je napomenuti da je članak u Jutarnjem listu objavljen prije kraja 2024. godine, dakle prije stupanja na snagu novih zakonskih rješenja, te je činjenice izdvojene za provjeru i kriterij njihova izbora, potrebno promatrati iz te vremenske perspektive. Vlada je u međuvremenu udovoljila zagovarateljima interesa malih iznajmljivača i u krajnje zakonsko rješenje (o ugostiteljskoj djelatnosti op.a.) uvrstila pojam “Domaćin” (kojim se definiraju mali iznajmljivači u obiteljskom smještaju), a u krajnje zakonsko rješenje o upravljanju i održavanju zgrada intervenirala je ublažavanjem kriterija za kratkoročni najam prema kojem je vlasnicima stanova potrebno prikupiti više od dvije trećine suglasnosti ostalih suvlasnika.
U članku Jutarnjeg lista prenesena je Pinezićeva izjava koja glasi: “Glavni cilj je potpuno ukinuti iznajmljivanje stanova turistima u zgradama s više od četiri stana različitih vlasnika i svesti obiteljski smještaj na 25 – 30 posto ukupnog smještajnog kapaciteta”.
Dalje je navedeno, u pojašnjenju razloga za usvajanje Deklaracije o zaštiti tradicionalnog obiteljskog smještaja da “Primorsko – goranska županija ima najdužu tradiciju u organizaciji obiteljskog smještaja. Još 1997. je upravo u našoj županiji organizirana prva strukovna organizacija – Strukovna skupina obiteljskog smještaja i to pri Hrvatskoj gospodarskoj komori – Županijskoj komori Rijeka. Tada je prvi puta ‘rođen’ pojam ‘obiteljski smještaj’, stoji u objašnjenju prijedloga donošenja deklaracije”.
Usporedili smo ove navode s relevantnim, javno dostupnim statističkim podacima, novinskim arhivama i Središnjim katalogom službenih dokumenata Republike Hrvatske.
Javno dostupni podaci
Za analizu prve izjave prema kojoj je cilj “potpuno ukinuti iznajmljivanje stanova turistima u zgradama s više od četiri stana različitih vlasnika” sumirat ćemo ukupni stambeni fond u Republici Hrvatskoj, u segmentu više stambenih zgrada s tri i više stanova kako bismo vidjeli koliko je takvih zgrada u državi.
Zatim ćemo ponuditi formulu za okvirni izračun vjerojatnosti uspješnosti u prikupljanju dvotrećinske većine potpisa ostalih suvlasnika za kratkoročni najam.
Prema javno dostupnim statističkim podacima Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine iz prosinca 2021. godine pod nazivom “Program razvoja kružnog gospodarenja prostorom i zgradama za razdoblje 2021. do 2030. godine”, u Hrvatskoj je 2018. godine postojalo 296.336 više stambenih zgrada (str. 29.).
Nadalje, statistički podaci koje je obradio i objavio Državni zavod za statistiku na temelju Popisa stanovništva iz 2021. godine navode da je u Hrvatskoj ukupno bilo 576.858 naseljenih stanova u zgradama s 3 ili više stanova.
Prema istom izvoru u Republici Hrvatskoj je 2021. godine postojalo ukupno 231.488 stanova za odmor. Ako uzmemo u obzir da se za kratkoročni turistički odmor najčešće koriste stanovi s jednom, dvije ili tri sobe, takvih je stanova u Hrvatskoj ukupno u svim županijama bilo 176.090. Gledamo li samo jadranske regije koje su primarno turistički orijentirane (sedam županija) u njima je takvih stanova bilo 121.441.
Iako Zakon podrazumijeva da se dvotrećinska većina suglasnosti gleda u odnosu na ukupnu vrijednosnu površinu zgrade pri čemu svaki suvlasnik raspolaže donekle različitim udjelima, za ovu formulu ćemo pretpostaviti da svi suvlasnici imaju jednake udjele, radi jednostavnije simulacije.
Prema podacima iz popisa stanovništva 2021. godine prosječna veličina stana u više stambenim zgradama iznosila je 60 četvornih metara. Uzmemo li u obzir da je prema podacima Ministarstva medijalna površina prodanih stanova/apartmana u 2023. godini iznosila 61m2, okvirna prosječna veličina stana u Republici Hrvatskoj iznosi 60 četvornih metara.
Formula za binomnu distribuciju
Budući da prema važećem zakonu o upravljanju i održavanju zgrada vlasnik stana kojeg želi dati u kratkoročni najam mora skupiti dvotrećinsku većinu potpisa ostalih suvlasnika, u nastavku ćemo ponuditi simulaciju koja, uz neka pojednostavnjenja, okvirno računa vjerojatnost da će vlasnik uspjeti u prikupljanju suglasnosti za davanje stana u najam u zgradama s tri ili više stanova.
U simulaciji ćemo vjerojatnost računati koristeći pretpostavke o broju stanova u zgradi i međuljudskim odnosima. U izračunu ćemo pretpostaviti da je broj prikupljenih suglasnosti slučajna varijabla s binomnom razdiobom vjerojatnosti, a ova formula može poslužiti kao pomoć iznajmljivačima da uvide hoće li moći skupiti potrebnu suglasnost ostalih suvlasnika.
Binomnu slučajnu varijablu i formulu za izračun vjerojatnosti da ona poprimi neku pretpostavljenu vrijednost pojasnio je Joško Meter, dipl. ing. i viši predavač matematičke grupe kolegija.
“Uz pretpostavku da suvlasnici neovisno jedan o drugome daju suglasnost te da je vjerojatnost ishođenja suglasnosti od pojedinog stanara jednaka ili barem slična za sve stanare, broj prikupljenih suglasnosti je tzv. binomna slučajna varijabla s odgovarajućom razdiobom vjerojatnosti”, tumači Meter.
“Vjerojatnost da binomna slučajna varijabla X poprimi vrijednost k , tj. da se u n ponavljanja postigne k uspjeha, računa se po sljedećoj formuli:
gdje oznake predstavljaju sljedeće veličine:
- n je broj ponavljanja pokusa koji ima samo dva ishoda (uspjeh i neuspjeh). U ovom slučaju je to broj suvlasnika od kojih je potrebno dobiti suglasnost.
- p je vjerojatnost da se u pojedinom ponavljanju postigne uspjeh (u ovom primjeru p je vjerojatnost da će pojedini suvlasnik dati suglasnost).
Potrebno je prikupiti suglasnost od najmanje 2/3 (ili 67 posto) preostalih suvlasnika, što u ovom primjeru znači da je potrebno ishoditi najmanje sedam suglasnosti od preostalih devet suvlasnika.”*
“Dakle, treba odrediti vjerojatnost da će binomna slučajna varijabla s parametrima n=9 i p=0,8 poprimiti vrijednost 7 ili veću. Kako je najveća moguća vrijednost takve binomne slučajne varijable 9 (devet uspjeha od devet pokušaja), potrebno je izračunati”
“Vrijednost izraza P(X≤6) može se izračunati pomoću Excelove funkcije BINOM.DIST, a iznosi oko 0,74 tj. 74 posto.”
“Ako bi, primjerice, umjesto 80 posto, pojedinačna vjerojatnost dobivanja suglasnosti za svakog stanara bila samo 30 posto, opisana vjerojatnost prikupljanja barem sedam suglasnosti računa se s parametrom p=0,3 i tada iznosi samo 0,004 odnosno 0,4 posto.”
* Kako se radi o ishođenju suglasnosti u visini najmanje dvije trećine suvlasničkih udjela u ukupnoj kvadraturi stambene površine zgrade, za gore opisani izračun potrebna je i pretpostavka da su stanovi u zgradi približno jednake veličine.
Značaj međuljudskih odnosa
Krajnji rezultat?
Dakle, ako su odnosi vlasnika s ostalim suvlasnicima dobri vjerojatnost dobivanja potrebnih suglasnosti iznosi 74 posto.
Ako između vlasnika i ostalih suvlasnika vladaju loši međuljudski odnosi, vjerojatnost dobivanja suglasnosti pada na 0,4 posto.
U nastavku možete simulirati kako bi izgledalo vaše prikupljanje potrebne količine suglasnosti ostalih suvlasnika za obavljanje djelatnosti kratkoročnog najma stana (klikom na fotografiju preuzmite Excel tablicu za simulaciju).
Preuzmite tablicu za simulaciju izračuna u Excel formatu.
Kronologija “obiteljskog smještaja”
Za analizu druge tvrdnje da je u Hrvatskoj tek 1997. godine prvi puta korišten pojam “obiteljski smještaj”, pretražili smo novinski arhiv, Središnji katalog službenih dokumenata Republike Hrvatske i Digitalni akademski arhiv i repozitorij (Dabar).
Kronološkim redom, od najstarijeg prema najnovijem, pojam obiteljskog smještaja je (iako ne nužno terminološki) različito naveden u brojnim dokumentima davno prije 1997. godine.
U Zakonu o ugostiteljskoj i turističkoj djelatnosti donesenom u srpnju 1988. godine objavljenom u Službenom listu Socijalističke Republike Hrvatske (Narodne novine, Broj 28 – God. XLIV (CL)) u glavi I. Opće odredbe, Članak 4. navedeno je da “Ugostiteljsku i turističku djelatnost mogu obavljati i građani samostalnim osobnim radom sredstvima u vlasništvu građana, kao i sredstvima rada uzetim u zakup”. Nadalje, u glavi III. Turistička djelatnost, u Članku 88. je navedeno da se “Turističkom djelatnošću, prema ovom zakonu, osobito smatraju:…poslovi oko izdavanja soba odnosno ležaja i obiteljskih apartmana od strane domaćinstva…”.
TOMAS istraživanje, koje se i danas smatra jednim od najrelevantnijih istraživanja identifikacije stavova i potrošnje turista u hrvatskim turističkim destinacijama, bavi se istraživanjem kvalitete u obiteljskom smještaju još od 1989. godine, iako je pojam obiteljskog smještaja u istraživanju kategoriziran kao “privatni smještaj”.
Pretragom Hrčak srca – Portala hrvatskih znanstvenih i stručnih časopisa, pronašli smo jedan znanstveni rad u kojem se pojam obiteljskog smještaja spominje znatno ranije, čak 1991. godine, u radu Dušana Milinkovića “Smještaj starih ljudi – prognanika u seoske obitelji”. U sažetku rada je navedeno kako “U ovome radu autor iznosi rezultate istraživanja obiteljskog smještaja u seoskim domaćinstvima…”.
Pravilnik o klasifikaciji, minimalnim uvjetima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata donesen u srpnju 1993. godine (Narodne novine, Strana 1982 – Broj 87) u glavi V. Prijelazne i završne odredbe u Članku 73. navodi “Dok se ne usuglase s odredbama ovog pravilnika na postojeće vrste ugostiteljskih objekata sobe za izdavanje i obiteljski apartmani, primjenjivat će se odgovarajuće odredbe o minimalnim tehničkim uvjetima i kategorizaciji…”. Nadalje, iste 1993. godine, Ministarstvo turizma objavljuje Razvojnu strategiju hrvatskog turizma u kojoj je u dijelu “3.3 Investicije u turizam” navedeno “formiranje većeg broja privatnih obiteljskih pansiona…”.
Konačno, 1995. godine objavljen je Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (Narodne novine, NN48/1995) u kojem je prepoznat termin obiteljskog smještaja te su navedeni uvjeti za obavljanje ugostiteljske djelatnosti za pravne i fizičke osobe. Ugostiteljsku djelatnost Zakon definira u glavi I. Opće odredbe u Članku 2. kao “pripremanje hrane i pružanje usluge prehrane, pripremanje i usluživanje pića i napitaka i pružanje usluga smještaja”. Nadalje, u glavi VII: Ugostiteljske usluge građana u domaćinstvu, seljačkom domaćinstvu i na plovnom objektu, u Članku 34. je navedeno kako građanin smije “Iznajmljivati gostima sobe, apartmane i kuće za odmor, kojih je vlasnik ili nositelj prava korištenja…”. U nastavku, u Članku 38. navedeno je kako “Pri pružanju usluga iz članka 34. ovog Zakona građaninu mogu pomagati članovi njegovog domaćinstva.”.
Na temelju provedene analize te prema dostupnim podacima Državnog zavoda za statistiku vidljivo je da u Republici Hrvatskoj postoji 231.488 stan za odmor. Uzmemo li u obzir i ukupan fundus naseljenih stanova u zgradama s tri ili više stana vidljivo je s kakvim fundusom raspolažu potencijalni najmodavci.
Pri tome treba imati na umu da je prema podacima iz popisa stanovništva 2021. okvirna prosječna veličina stana u Republici Hrvatskoj 60 četvornih metara. Budući da se najčešće za kratkoročni turistički odmor koriste stanovi s jednom, dvije ili tri sobe, podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da je takvih stanova u Republici Hrvatskoj ukupno bilo 176.090.
Formula za binomnu distribuciju koju je pojasnio Joško Meter, dipl. ing. daje naznaku da uspješnost prikupljanja suglasnosti za najam stana uvelike ovisi o međuljudskim odnosima, bez obzira ima li zgrada tri, četiri ili više različitih suvlasnika.
Nadalje, provedenom analizom utvrđeno je da se termin obiteljskog smještaja u Republici Hrvatskoj u kontekstu turizma u zakonodavnom, istraživačkom i znanstvenom okviru može pronaći u brojnim navodima prije 1997. godine kada je korišten pri Hrvatskoj gospodarskoj komori – Županijskoj komori Rijeka.
Slijedom zaključka analize ocjena analiziranog članka je manipuliranje činjenicama, uzevši u obzir kontekst i trenutak objave članka.
Financira Europska unija – NextGenerationEU. Izneseni stavovi i mišljenja samo su autorova i ne odražavaju nužno službena stajališta Europske unije ili Europske komisije, kao ni stajališta Agencije za elektroničke medije. Europska unija i Europska komisija ni Agencija za elektroničke medije ne mogu se smatrati odgovornima za njih.